大家好◈✿◈ღ，我是苏北哥◈✿◈ღ！9月底的国内经济◈✿◈ღ、楼市◈✿◈ღ、股市……好像看电影一样精彩◈✿◈ღ，有点让人应接不暇◈✿◈ღ！楼市下行三年◈✿◈ღ，买房群体忽然有种被重磅利好包围的“眩晕感”◈✿◈ღ，看似“失线日GWY新闻发布会召开◈✿◈ღ，宣布存量房贷利率调降AG凯发下载◈✿◈ღ、降准降首付◈✿◈ღ；9月26日ZY政治局会议召开◈✿◈ღ，GC史上首次发布房地产市场“止跌回稳”要求……

　　重大利好◈✿◈ღ、救市大招一个比一个猛◈✿◈ღ，很多人上个星期还在楼市下跌的阴霾里凄风苦雨◈✿◈ღ；这个星期就明显感觉到春光明媚了◈✿◈ღ！

　　为什么北哥前文说◈✿◈ღ，这次的救市行动给购房人带来了集体“眩晕感”呢？因为节奏实在太快了◈✿◈ღ，前天ZC刚发布◈✿◈ღ，今天就执行◈✿◈ღ，前后用不到三天◈✿◈ღ，这种效率和速度◈✿◈ღ，让市场看到的是坚定的信心和决心◈✿◈ღ！

　　上午9时许◈✿◈ღ，YH正是宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)◈✿◈ღ。本次下调后◈✿◈ღ，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%◈✿◈ღ。也就是说女神教典◈✿◈ღ，9月24日新闻发布会上宣布的向金融市场提供长期流动性资金约1万亿元◈✿◈ღ，从今天起将正式发放◈✿◈ღ；国内楼市◈✿◈ღ、股市◈✿◈ღ、金融圈……将获得充盈的资金◈✿◈ღ。

　　与此同时◈✿◈ღ，媒体采访YH行长潘功胜谈及此次降准的目标和意图时◈✿◈ღ，被告知今年年底之前还有降准空间◈✿◈ღ。潘功胜说“降准ZC实施后◈✿◈ღ，银行业平均存款准备金率大概是6.6%◈✿◈ღ，这个水平与国际上主要经济体的央行相比◈✿◈ღ，还是有一定的空间◈✿◈ღ。在存款准备金率的工具上◈✿◈ღ，到年底之前还有三个月时间◈✿◈ღ，未来将根据实际情况◈✿◈ღ，有可能进一步再下调0.25—0.5个百分点◈✿◈ღ。”

　　降息方面◈✿◈ღ，YH公告表示◈✿◈ღ，为加大货币政策逆周期调节力度AG凯发下载◈✿◈ღ，支持经济稳定增长◈✿◈ღ，从9月27日起◈✿◈ღ，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%◈✿◈ღ。公开市场14天期逆回购和临时正◈✿◈ღ、逆回购的操作利率继续在公开市场7天期逆回购操作利率上加减点确定◈✿◈ღ，加减点幅度保持不变◈✿◈ღ。

　　对此◈✿◈ღ，YH行长潘功胜也表示◈✿◈ღ，7天期逆回购操作利率下调之后◈✿◈ღ，“预计贷款市场报价利率◈✿◈ღ、存款利率将对称下行”◈✿◈ღ。也就是说下个月10月20日女神教典◈✿◈ღ，下一期LPR数据降下行20个基点已经可以确定◈✿◈ღ，而国内金融圈早已发出预测◈✿◈ღ，未来国内LPR降幅空间会在80-100基点◈✿◈ღ，这次可能还只是餐前甜点◈✿◈ღ。

　　昨天刚刚召开的ZY政治局会议当中AG凯发下载◈✿◈ღ，明确提到的一点◈✿◈ღ：要降低存款准备金率◈✿◈ღ，实施有力度的降息◈✿◈ღ，速度如此之快◈✿◈ღ，今天就落地执行了◈✿◈ღ！

　　这让人不得不相信昨天会上提出的“诸项重要内容”◈✿◈ღ，会不会落地执行时间都会比大众预期的要早？一揽子救市大招的执行时间表就要提前了？

　　昨天会议◈✿◈ღ，很多媒体把它解读为924新闻发布会的一次重申和强调◈✿◈ღ，然而站在北哥的角度◈✿◈ღ，认为事情并不那么简单◈✿◈ღ，926会议之后◈✿◈ღ，楼市预计会朝着三个方向加速转变发展◈✿◈ღ。

　　昨天会上特别提出“要回应群众关切◈✿◈ღ，调整住房限购ZC”◈✿◈ღ。其实经过3年的市场下行◈✿◈ღ，国内限购ZC不断松绑◈✿◈ღ，目前全国剩下还在执行限购的城市仅剩最后6座◈✿◈ღ，除了四大一线城市◈✿◈ღ，还有天津和海南◈✿◈ღ。而四大一线城市是否放开中心城区限购◈✿◈ღ，本身就是2024年国内楼市的焦点问题◈✿◈ღ。

　　其实在昨天会议之前◈✿◈ღ，广州的限购松绑已经出现了新的动向◈✿◈ღ，只是很多人尚未察觉◈✿◈ღ。9月18日广州传来进一步“松绑限购”消息◈✿◈ღ，据悉此次广州宣布全面解除南沙区买房限购ZC◈✿◈ღ，并且与以往不同的是◈✿◈ღ，此次解禁不带任何附加条件◈✿◈ღ，也就是说外地人买广州南沙区房产◈✿◈ღ，无需社保年限女神教典◈✿◈ღ、也不限制购买套数◈✿◈ღ，有钱就能买◈✿◈ღ。南沙区本身就是去年9月20日◈✿◈ღ，广州宣布解除限购的6大外围行政区之一◈✿◈ღ，时隔一年再度松绑女神教典◈✿◈ღ，释放了明确的信号◈✿◈ღ，未来一线城市松绑限购◈✿◈ღ，除了扩大执行范围◈✿◈ღ，也可以在原有松绑的区域内◈✿◈ღ，进行再度“深层次松绑”◈✿◈ღ，这样既可以缓解一线城市库存压力◈✿◈ღ，也可以有效控制一线城市解绑带来的购买力虹吸效应◈✿◈ღ。

　　此外◈✿◈ღ，上海◈✿◈ღ、北京目前只是开放了城市外围区域限购◈✿◈ღ；上海规定在沪连续缴纳5年以上社保或个税的非沪籍居民◈✿◈ღ，可以在上海外环外区域（崇明除外）购买1套住房◈✿◈ღ，未来会否也在取消社保和个税上做文章呢？拭目以待◈✿◈ღ；北京目前规定外地户籍可在通州区买房◈✿◈ღ；而深圳今年5月6日重新拟定了松绑ZC◈✿◈ღ，非深户籍家庭在盐田◈✿◈ღ、龙华◈✿◈ღ、龙岗等7区购1套房产◈✿◈ღ，且个税和社保3改1◈✿◈ღ。

　　很多人低估了这句话的威力◈✿◈ღ，甚至认为这只不过是一次ZZ口号◈✿◈ღ，如果真那么想◈✿◈ღ，就大错特错了◈✿◈ღ！这次的“止跌回稳”提法是有“基础的”◈✿◈ღ，并非空穴来风◈✿◈ღ。

　　第一个文字层面◈✿◈ღ！作为ZY文件◈✿◈ღ，一组全新关键词的出现◈✿◈ღ，背后代表着其重大的历史使命◈✿◈ღ。“止跌回稳”这四个字◈✿◈ღ，是史上首次出现在与房地产相关的ZC文件中◈✿◈ღ，并且是自“房住不炒”以来AG凯发下载◈✿◈ღ，ZY首次给出“不能让房价再跌”的明确指示◈✿◈ღ。同时也是7年以来◈✿◈ღ，ZY首次把房地产问题放在科技◈✿◈ღ、民生◈✿◈ღ、资本市场之前◈✿◈ღ，可见“止跌回稳”提法的规格之高

　　第二个实际层面◈✿◈ღ！楼市“止跌回稳”靠的是什么？主要靠两个方面◈✿◈ღ，第一◈✿◈ღ，地价不降◈✿◈ღ；第二◈✿◈ღ，控制二手房成交价格◈✿◈ღ。

　　直到“止跌回稳”提法出现◈✿◈ღ，很多人（包括北哥在内）才真正看懂GC之前对于楼市的顶层布局◈✿◈ღ。去年自然资源部呼吁放开郊区1.0容积率限制◈✿◈ღ、各地土拍地块容积率大降◈✿◈ღ，都是为了未来的“止跌回稳”在布局◈✿◈ღ。

　　不说全国◈✿◈ღ，就说南京◈✿◈ღ。南京土拍的底部市场在哪？无疑在江北◈✿◈ღ！江北土拍“一轮游低价成交◈✿◈ღ，由城投公司托底”已经成为大众心中的固有印象◈✿◈ღ，然而很多人不知道的是在这种土拍行情背后◈✿◈ღ，隐藏的事实是江北的地价其实一直没降◈✿◈ღ！根据北哥的统计◈✿◈ღ，今年江北核心区出让的11幅地块◈✿◈ღ，成交楼面价一直保持在1.8-2万/㎡区间◈✿◈ღ，这个地价水平与去年几乎相等◈✿◈ღ。

　　很多人看不懂江核的“推地策略”◈✿◈ღ，为什么这里的地块全部都是“一轮游底价出让◈✿◈ღ，城投托底”◈✿◈ღ，还要不断地推地？表面上来看◈✿◈ღ，江核“积压的潜在库存”越来越多◈✿◈ღ，好像问题很大◈✿◈ღ。殊不知这正是江核“推地策略”的高明之处◈✿◈ღ，就是为了“保房价”◈✿◈ღ，也就是说“宁可让城投公司托底◈✿◈ღ，也不轻易降低土地的起拍价格”◈✿◈ღ。

　　而目前江核滨江CBD的待上市项目储备数量是非常巨大的◈✿◈ღ。根据初步统计从2022年至2024年◈✿◈ღ，小小的核中核已出让待上市地块就多达28个◈✿◈ღ。

　　如此之多的待上市项目◈✿◈ღ，等待的就是“止跌回稳”的ZY信号◈✿◈ღ，稳固房企信心后◈✿◈ღ，引入小额参股和合作代建◈✿◈ღ！再通过集中开发产生项目间的高度内卷◈✿◈ღ，从而诞生“突破区域天花板”的高阶产品◈✿◈ღ，未来房价自然止跌回稳◈✿◈ღ。

　　可能很多人又有疑问了◈✿◈ღ，最近南京几场土拍◈✿◈ღ，地价明明下降了啊？但是北哥要问的是◈✿◈ღ，核心板块地价降没降？答案是没有◈✿◈ღ！

　　6月19日◈✿◈ღ，河西南G11竞拍47轮成交◈✿◈ღ，成交楼面价43888元/㎡◈✿◈ღ，登顶南京土拍历史第二高价◈✿◈ღ！7月31日◈✿◈ღ，龙江G16竞价41轮◈✿◈ღ，被金基收入囊中◈✿◈ღ，成交楼面价32571元/㎡◈✿◈ღ；大校场◈✿◈ღ、新玄武今年目前都没有地块出让◈✿◈ღ，全市四大顶流板块总体算起来◈✿◈ღ，今年地价不降反升◈✿◈ღ。

　　地价下降的都是边缘外围板块◈✿◈ღ，比如8月30日出让的仙林湖G19比前期地价降低了4322-5340元/㎡◈✿◈ღ；新尧G20比四年前同板块地价降低了9708元/㎡◈✿◈ღ；浦口城南中心的G22地块◈✿◈ღ，地价比同板块前期地价降了5150-6280元/㎡◈✿◈ღ；

　　还有9月12日出让的仙林汇通路G32地块◈✿◈ღ，虽然竞价24轮◈✿◈ღ，成交楼面价达到13081.07元/㎡◈✿◈ღ，但是还是比两年前◈✿◈ღ，南京地铁拿下的汇通路G44地块（美都星屿熹）和G45地块◈✿◈ღ，拿地价格低了2436-4446元/㎡◈✿◈ღ；江宁青龙山的G34◈✿◈ღ，出让单位地价只有8020.15元/㎡◈✿◈ღ，比五年前同板块地价甚至降了1.3万/㎡◈✿◈ღ。

　　这些外围板块地价虽然降了◈✿◈ღ，但是并不意味着未来房价也会降◈✿◈ღ，别忘了这些出让地块的容积率也进行了大幅调降◈✿◈ღ，比如新尧G20的容积率只有1.2◈✿◈ღ；仙林湖G19的容积率仅有1.2◈✿◈ღ；仙林汇通路G32的容积率仅有1.05◈✿◈ღ。

　　大幅调降的容积率◈✿◈ღ，保证了后期开发产品的高端属性◈✿◈ღ；较低的地价保证了足够的开发利润空间◈✿◈ღ，将吸引大批民企房企参股◈✿◈ღ，合作开发（代建）◈✿◈ღ。8月30日南通亚伦拿下浦口老城G21地块◈✿◈ღ，仅10天后就与龙湖达成代建合作◈✿◈ღ，就是很好的例子◈✿◈ღ。

　　同时◈✿◈ღ，GF目前也已经开通“城投公司”与房企间的合作开发和代建平台◈✿◈ღ，江苏土地公众号目前底部功能栏就是此类平台之一◈✿◈ღ。

　　房企可以在这里洽谈买地◈✿◈ღ、卖地◈✿◈ღ、代建等合作事项◈✿◈ღ，随着逐步深入◈✿◈ღ，相信会有大批房企介入土地合作事宜◈✿◈ღ。

　　说完了地价与新房价格的关系◈✿◈ღ，再来看下926会议后◈✿◈ღ，二手房价格会否止跌企稳◈✿◈ღ！其实说实在的◈✿◈ღ，控制二手房成交价格回稳◈✿◈ღ，比让新房价格回稳要容易得多◈✿◈ღ！二手房价格涨跌◈✿◈ღ，无非是后市信心的问题◈✿◈ღ。此前因为时机未到◈✿◈ღ，ZY不能出台实际性的刺激动作◈✿◈ღ，很多房东看不到预期◈✿◈ღ，才纷纷砸盘离场◈✿◈ღ。

　　如今实际动作靴子落地◈✿◈ღ，美联储降息50基点◈✿◈ღ，存量房贷利率下月调降◈✿◈ღ，降准降息今日已经落地◈✿◈ღ，全国很多城市一夜之间◈✿◈ღ，二手房挂牌价格已经实现上涨◈✿◈ღ，大批房东已转为惜售心态◈✿◈ღ。

　　单只昨天一天◈✿◈ღ，南京二手房成交均价又上涨5.9%◈✿◈ღ，达到2.09万/㎡◈✿◈ღ；武汉二手房成交均价上涨8.3%◈✿◈ღ，达到1.22万/㎡◈✿◈ღ；天津二手房成交均价上涨12.9%◈✿◈ღ，达到1.47万/㎡◈✿◈ღ；广州二手房成交均价上涨0.1%◈✿◈ღ，达到2.29万/㎡◈✿◈ღ；深圳二手房成交均价上涨35.8%◈✿◈ღ，达到6.35万/㎡◈✿◈ღ；重庆二手房成交均价上涨8.2%◈✿◈ღ，达到1.02万/㎡◈✿◈ღ；海口二手房成交均价上涨13.2%◈✿◈ღ，达到1.58万/㎡◈✿◈ღ；

　　前文花了一些篇幅◈✿◈ღ，阐述了926会议后◈✿◈ღ，国内楼市大概率将呈现的两点变化◈✿◈ღ，下面我们来说一说第三点变化◈✿◈ღ。

　　因为北哥是南京楼市的房产博主◈✿◈ღ，阐述全国楼市问题也将站在南京楼市的角度◈✿◈ღ，“以点见面”的为粉丝们深入浅出的解读◈✿◈ღ。

　　昨天的926会议◈✿◈ღ，关于房地产问题另一个重要的议题就是◈✿◈ღ，未来商品房建设“严控增量◈✿◈ღ、优化存量◈✿◈ღ、提高质量”很显然◈✿◈ღ，这也是未来国内楼市的一个重要发展方向◈✿◈ღ。其实严格来说◈✿◈ღ，这句话应该分为三个部分来看◈✿◈ღ，三部分互相独立◈✿◈ღ，但又互为一个整体◈✿◈ღ！

　　今年4月底ZY自然资源部一则《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》◈✿◈ღ，让库存周期超过36个月的城市停止供地◈✿◈ღ，库存周期18-36个月的城市谨慎供地◈✿◈ღ，这直接导致今年很多城市土地供应计划大幅缩水◈✿◈ღ。

　　今年5月份发布的南京2024年供地计划◈✿◈ღ，全市商品住宅用地供应计划仅240公顷◈✿◈ღ，较去年大幅减少51%◈✿◈ღ。今年上半年南京总共仅出让20幅宅地◈✿◈ღ，土地出让金仅106亿◈✿◈ღ，仅占去年全年土地出让金的9.3%左右◈✿◈ღ。不仅南京◈✿◈ღ，广州◈✿◈ღ、北京◈✿◈ღ、上海◈✿◈ღ、杭州◈✿◈ღ、苏州◈✿◈ღ、厦门等城市今年土拍数量AG凯发下载◈✿◈ღ，收入较去年同期都有大幅下降◈✿◈ღ。

　　第二◈✿◈ღ：优化存量◈✿◈ღ！其实这方面包含很多的内容◈✿◈ღ，首先涉及到去库存◈✿◈ღ，之前已经有很多重磅措施出台◈✿◈ღ，比如国企下场收购存量商品房◈✿◈ღ；以旧换新升级◈✿◈ღ，细化到个盘◈✿◈ღ；房票定向安置等等◈✿◈ღ。之前由于地方债务吃紧◈✿◈ღ，很多措施还没有实施起来◈✿◈ღ，比如南京8月份就已传出将由国企下场收购存量商品房◈✿◈ღ，但一直没有下文◈✿◈ღ，如今降准降息落地◈✿◈ღ，ZF端融资将获得充裕的资金◈✿◈ღ，后续行动应该会很快落地◈✿◈ღ。

　　以南京大校场板块为例◈✿◈ღ，第一代保利堂悦◈✿◈ღ、复地宴南都◈✿◈ღ，2017-2018年间交付◈✿◈ღ，小户型产品为主◈✿◈ღ；

　　2020年之后◈✿◈ღ，大校场出现第二代住宅产品◈✿◈ღ，以大平层项目为主◈✿◈ღ，包括云澜尚府◈✿◈ღ、金基望樾府◈✿◈ღ、金地大成雅境◈✿◈ღ、文渊府等等◈✿◈ღ；

　　2021-2023年间女神教典◈✿◈ღ，大校场的核心居住区“创新街区”横空出世◈✿◈ღ，金地大成汇文府◈✿◈ღ、伟星誉璟府◈✿◈ღ、金基新睿樾府◈✿◈ღ、保利招商文璟和颂AG凯发下载◈✿◈ღ、保利文华◈✿◈ღ，保利博雅和著◈✿◈ღ、秦淮金茂府◈✿◈ღ，大批新品楼盘入市◈✿◈ღ。

　　2024年◈✿◈ღ，号称三代住宅极致的中信泰富九庐又来了◈✿◈ღ，据说大校场G77还将打造板块首家“第四代住宅”◈✿◈ღ。

　　看到没有？短短8间大校场就出现了5代住宅产品◈✿◈ღ，随着一代代的住宅项目交付◈✿◈ღ、流入二手房市场◈✿◈ღ，前一代的产品的成交价格和市场影响力被快速压缩◈✿◈ღ，比如保利堂悦◈✿◈ღ、复地宴南都2021年高峰时甚至可以卖到5.8万+/㎡◈✿◈ღ；而等到2023年新一代产品开始流入二手房市场◈✿◈ღ，如华著兰庭二手房成交价4.2万/㎡◈✿◈ღ；金地大成雅境二手房成交价4.3万/㎡◈✿◈ღ；云澜尚府二手房挂牌价4.9万/㎡◈✿◈ღ；

　　这种行情之下◈✿◈ღ，立刻将保利堂悦◈✿◈ღ、复地宴南都的二手房成交价压缩至3.3万/㎡左右◈✿◈ღ；以此类推◈✿◈ღ，等到明年汇文府◈✿◈ღ、伟星誉景府这一批小区交付◈✿◈ღ，金地大成雅境◈✿◈ღ、云澜尚府◈✿◈ღ、文渊府等小区的成交价格也会被“打下来”◈✿◈ღ。

　　新房市场通过不断迭代新品◈✿◈ღ，让前一代的产品自动退出市场竞争与主流价格体系◈✿◈ღ，而购房人为了保证买到手的房产更具价值和流通性则会跟买新产品◈✿◈ღ，无形中就加速了置换链运转◈✿◈ღ，“优化存量”的目的自然就达到了◈✿◈ღ！这也是为什么◈✿◈ღ，近期多地楼市加速新房产品迭代的意义所在◈✿◈ღ。

　　提高新品开发质量的甜头◈✿◈ღ，南京楼市明显已经尝到了◈✿◈ღ。今年推出的几大顶豪项目◈✿◈ღ，河西中的绿城华发金陵月华◈✿◈ღ、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府女神教典◈✿◈ღ、江宁小龙湾的仁恒龙湾◈✿◈ღ，推盘都获得了相当不错的去化成绩◈✿◈ღ，一改南京楼市之前众多续销盘“长期滞销局面”◈✿◈ღ，可见高质量的新产品对市场的吸引力◈✿◈ღ。

　　第四代住宅推出之后◈✿◈ღ，市场关注力更加强烈了◈✿◈ღ！全市首个第四代住宅项目中海江南玖序9月25日领取了首开137套房源销许◈✿◈ღ，虽然打了88折◈✿◈ღ，但折后单价也要6.2万/㎡起◈✿◈ღ。

　　275◈✿◈ღ、305㎡两款墅厅户型◈✿◈ღ，总价也要在2200万以上◈✿◈ღ，但是据说尚未首开◈✿◈ღ，中海江南玖序的预定房源已经达到50套◈✿◈ღ，可见高房价并未阻碍四代宅的受欢迎程度◈✿◈ღ。

　　今年6月26日南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》文件◈✿◈ღ，给南京未来的楼盘项目定出了全新的质量标准◈✿◈ღ：超过100%的得房率◈✿◈ღ；120㎡以上户型可以打造不大于7.2米的挑空客厅◈✿◈ღ；更合理的容积率计算标准◈✿◈ღ；高层◈✿◈ღ、小高层楼栋底部打造不小于3.6米的架空层◈✿◈ღ；每户可设置进深不大于3米的空中露台◈✿◈ღ。

　　一纸新规◈✿◈ღ，让第四代住宅走下了豪宅神坛◈✿◈ღ，未来将走入“平常百姓家”◈✿◈ღ。目前城东栖霞山板块的G79项目规划出炉◈✿◈ღ，已经成为南京首个平民化“第四代住宅”◈✿◈ღ。

　　2023年12月14日被南京经东产业投资发展有限公司底价拿下的栖霞山G79◈✿◈ღ，拿地价格只有10441元/㎡◈✿◈ღ，拟规划11栋5层低密住宅和1栋4层商业楼◈✿◈ღ，住宅部分奇偶错层布置阳台◈✿◈ღ，未来售价预计也不超过3万/㎡◈✿◈ღ。

　　苏北哥◈✿◈ღ，男◈✿◈ღ，11年金融工作经历◈✿◈ღ，8000元白手起家◈✿◈ღ，连续6次跨行业创业均获成功◈✿◈ღ，实现草根逆袭◈✿◈ღ。

　　1994年买入人生第一套房◈✿◈ღ，2004年重点研究资产配置AG凯发下载◈✿◈ღ，有28年房产实操经验◈✿◈ღ，深耕南京市场◈✿◈ღ。

　　是行业内真正的房产实战派◈✿◈ღ！感兴趣的就三件事◈✿◈ღ，房产◈✿◈ღ，创业以及投资◈✿◈ღ，欢迎爱好相同的朋友和我交流◈✿◈ღ。凯发k8国际(中国)官方网站·一触即发◈✿◈ღ。k8凯发国际官方入口◈✿◈ღ，凯发天生赢家一触即发凯发k8(国际)官方网站◈✿◈ღ，凯发k8国际首页◈✿◈ღ，凯发k8一触即发◈✿◈ღ，凯发k8官网登录vip◈✿◈ღ，